So verkaufen Sie erfolgreich Ihr Mehrfamilienhaus

Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen?

Vielleicht schrecken Sie noch vor dem Aufwand zurück, der schon bei einer einzigen Wohnung oder eines Einfamilienhauses hoch ist und sich schnell mit der steigenden Zahl der Wohneinheiten vervielfachen kann.

Tatsächlich ist der Aufwand beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses nicht unerheblich, da der Verkäufer viele wichtige Aspekte berücksichtigen muss, zu denen wir Sie hier informieren möchten.

Gehen Sie die Verkaufsvorbereitungen richtig an, werden Sie sicher durch einen hohen Verkaufserlös Ihres Mehrfamilienhauses belohnt.

Wachsendes Kaufinteresse an Mehrfamilienhäusern

Noch vor einigen Jahren wurden Mehrfamilienhäuser seltener verkauft. Eine derart komplexe Kapitalanlage schreckte viele Anleger ab. Ihnen schienen die zu erwartenden Auseinandersetzungen mit vielen Mietparteien zu aufwendig. Auch die umfangreichen Betriebskostenabrechnungen und die vielschichtigen Aufstellungen zu Einnahmen und Ausgaben für das Finanzamt wirkten abschreckend.

Die Finanzkrise sorgte hier für eine Wende. Es hat sich gezeigt, dass bei einer sorgfältigen Wahl der Mieter und einer guten Hausverwaltung, die Investition in ein Mehrfamilienhaus fast risikofrei und sehr lukrativ ist.

Auch immer mehr Investoren aus dem Ausland interessieren sich daher für rentable Mehrfamilienhäuser in Deutschland.

Besonders beliebt sind Mehrfamilienhäuser in Stadtnähe oder direkter Stadtlage, wo Baugrund selten und daher entsprechend teuer ist.

Unterschiedliche Typen angebotener Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser definieren sich allgemein darüber, dass mehrere Wohnparteien in einem Haus zusammenleben. Die Wohneinheiten verteilen sich dabei meist über mehrere Etagen.

Zusätzlich finden sich folgende Beschreibungen:

  • Mehrfamilienhaus in Eigentümergemeinschaft

Mehrere Wohnparteien leben gemeinsam in einem Haus und bilden eine Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer der einzelnen Wohnungen nutzen die Wohnungen selbst oder vermieten diese. Regelmäßig werden in derartigen Mehrfamilienhäusern Eigentümerveranstaltungen abgehalten. Die Eigentümer entscheiden dabei über Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum wie Garagen, Gärten oder Treppenhäuser betreffen. Zusätzlich ist das Zusammenleben der Eigentümer oder deren Mieter über eine Hausordnung geregelt, die zugleich den Bestand des Gebäudes schützt.

  • Zweifamilienhaus

Beim typischen Zweifamilienhaus, dem Doppelhaus, haben die beiden Doppelhaushälften jeweils eine gemeinsame Seitenwand. Auch das Zweifamilienhaus zählt zu den Mehrfamilienhäusern.

  • Generationenhaus

Bei der Beschreibung dieses Mehrfamilienhauses steht das Zusammenleben der unterschiedlichen Generationen im Mittelpunkt. Menschen jeden Alters leben gemeinsam in voneinander abgetrennten Wohnräumen, teilen sich aber Gemeinschaftsräume wie Garten oder Hobbykeller.

  • Stadtvilla

Als Stadtvilla wird ein Haus bezeichnet, das frei stehend in Stadtnähe liegt. Auch Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser mit separaten Wohneinheiten können als Stadtvillen bezeichnet werden.

Wie errechnet sich der Preis eines Mehrfamilienhauses?

Um den genauen Wert eines Mehrfamilienhauses zu berechnen, sind komplexe Berechnungen notwendig, die mittels des Ertragswertverfahrens unter anderem über Faktoren wie den Bodenwert, den Liegenschaftszinssatz oder die Restnutzungsdauer vorgenommen werden und auch Mieteinnahmen und Unterhaltskosten in ein Verhältnis setzt, um die Eigenkapitalrendite zu ermitteln.

Die Kosten aus der Finanzierung, der Verwaltung und der Instandhaltung zusammen mit den Abschreibungen werden gegen die zu erwartenden Mieteinnahmen gerechnet. Dabei muss für jede Eigentumswohnung im betreffenden Wohn- Geschäftshaus die Mieteinnahme separat betrachtet und prognostiziert werden.

Zusätzlich zur Eigenkapitalrendite fließt der Quadratmeterpreis pro Wohnung in die Bewertung ein. Aus den ermittelten Daten wird dann der zu erwartende Verkaufspreis jeder einzelnen Wohnung berechnet.

Wohnungswerte innerhalb eines Hauses können sehr unterschiedlich sein: Für eine Wohnung, die zwischen zwei Etagen liegt, kann der ermittelte Preis höher sein als eine identisch geschnittene Wohnung im Erdgeschoss. Gibt es Unterschiede im Grundriss der Wohneinheiten können sich Bewertungsunterscheide wiederum auch auf einer Etage ergeben.

Tipp: Häufig lässt sich ein höherer Verkaufserlös erzielen, wenn Sie ein Haus nicht als Einheit, sondern die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen!

Wir erstellen gerne ein entsprechendes Angebot für Ihr Wohn- Geschäftshaus, damit Sie den optimalen Preis erzielen!

Wohnungen separat oder das Haus als Ganzes verkaufen?

Wenn Sie die Wohnungen in Ihrem Wohn- Geschäftshaus separat zum Kauf anbieten wollen, müssen Sie bestimmte Regeln und Vorschriften einhalten.

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie können das Haus nur in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen aufteilen, wenn für jede Wohnung die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Diese wird nur ausgestellt, wenn die betreffenden Wohneinheiten vollständig voneinander getrennt, separat abschließbar sind und über ein eigenes WC verfügen, das nicht außerhalb der Wohnung liegt.

  • Vorkaufsrecht

Einem Mieter, dessen Wohnung in Wohneigentum umgewandelt wird, wird gesetzlich ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen kann, die der Eigentümer mit einem anderen Kaufinteressenten ausgehandelt hat. Beabsichtigt der Eigentümer einen Wohnungsverkauf an einen Familienangehörigen, besteht für den Mieter das Vorkaufsrecht nicht. Ein Vorkaufsrecht wird Mietern nur beim Erstverkauf der betreffenden Wohnung zugebilligt.

  • Kündigungsschutz

Wird eine Eigentumswohnung in Wohneigentum umgewandelt, genießt der betroffene Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz. Gesetzlich wird ihm eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren gewährt, die manche Kommunen sogar bis auf zehn Jahre erweitern. Innerhalb dieser Frist ist auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf unmöglich. Zu allen geltenden Bestimmungen in Mainz, Bingen und Ingelheim informieren wir Sie gern!

Verkaufsverhandlungen richtig vorbereiten

Ein finanzkräftiger Kaufinteressent wird vor einem Kauf die Investition genau prüfen.

Tipp: Gehen Sie vorbereitet in Verhandlungen und nehmen Sie Ihrem potenziellen Vertragspartner alle etwaigen Sorgen!

Der profitable und problemlose Verkauf eines Mehrfamilienhauses bedarf sorgfältigster Vorbereitung.

Dazu gehört natürlich, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen.

  • Flurkarte
  • Grundrisse
  • Nachweise der Versicherung
  • Nachweise zur Bausubstanz des Hauses
  • Mietverträge
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen oder von Gesprächen mit Mietern
  • Verträge und Leistungsnachweise der Verwaltung und des Hausmeisters etc.
  • Energieausweis
  • Nachweise zu Modernisierungsmaßnahmen in den Vorjahren

Tipp: Sie sollten alle vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen begründen und belegen können!

So nehmen Sie Kaufinteressenten die Sorgen vor nicht vorhersehbaren Kosten in der Zukunft.

Belege über die Mieteinnahmen sind von besonderem Interesse für potenzielle Käufer, da sich daraus die zu erwartende Rendite für den neuen Eigentümer ergibt.

Tipp: Prüfen Sie vor Verhandlungsgesprächen selbst Ihre Unterlagen!

  • Gab es auffallend häufig Mieterwechsel?
  • Kam es zu Mietkürzungen durch Mieter?

Der Kaufinteressent könnte Probleme mit der Wohnqualität oder der Bausubstanz vermuten und wird Sie fragen, wo dafür die Ursachen liegen. Gibt es Auffälligkeiten, sollten Sie diese erklären können.

Viele Käufer verfolgen eigene Pläne mit der Immobilie und betrachten daher auch sehr aufmerksam die Mieterstruktur. Eine Rolle spielen bei ihren Überlegungen oft folgende Faktoren:

  • Alter der Mieter
  • Absehbarer Freistand einer Wohnung
  • Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
  • Juristische Aspekte, die eine Anpassung der Miete verhindern könnten

Idealerweise beauftragen Sie einen erfahrenen Makler, der sich bereits bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern bewährt hat, Verkaufserfolge nachweisen kann und gute Kontakte zu potenziellen Käufern hat.

Wir sind Spezialisten für den Ankauf von Mehrfamilienhäusern und erstellen gerne ein Angebot für den Ankauf eines Mehrfamilienhauses in Ingelheim, Mainz oder Bingen!

Haben Sie schon mal über den Verkauf Ihrer Immobilie in Ingelheim, Mainz oder Bingen nachgedacht?

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